O indicador de acesso habitacional e as variações do mercado imobiliário no último trimestre

O Instituto Cidades Responsivas publicou a atualização do indicador de acesso habitacional das capitais brasileiras, considerando os preços de imóveis de junho deste ano. Como descrito anteriormente, o indicador representa o quanto em média uma família precisa comprometer de sua renda mensal para financiar um imóvel com o preço mediano da cidade. Valores mais baixos representam cidades em que as moradias tendem a ser mais acessíveis para a população.

Nessa atualização, os dados de renda utilizados no cálculo permanecem os mesmos do levantamento realizado em março, pois a base que utilizamos é obtida da PNADC anual do IBGE, cuja próxima divulgação será apenas em 2025. Assim, os novos resultados – apresentados na figura abaixo – são essencialmente um reflexo da variação do preço mediano das habitações em cada cidade.

Considerando isso, os valores de duas cidades chamam atenção: Salvador, cujo preço mediano aumentou de R$ 330.000 para R$ 550.000 no último trimestre, e Porto Alegre que, mesmo atingida pela cheia do rio Guaíba em maio, permaneceu com resultado similar aos meses anteriores.

O aumento observado em Salvador tem relação com o método de cálculo do indicador: visando desconsiderar imóveis que demoram para serem vendidos por serem anunciados com preços destoantes, consideramos apenas os anúncios dos 12 meses anteriores à data de coleta. Isso implica que itens recentes têm maior influência no cálculo, fazendo com que eventuais flutuações nos preços sejam capturadas mais rapidamente.

A análise espacial da variação dos preços em Salvador de março a junho – ilustrada abaixo – indica que o aumento observado não foi algo pontual, tendo ocorrido em diversas partes do território. Somado a isso, o número total de anúncios encontrados na cidade decresceu significativamente em relação a março, indicando que a elevação do preço mediano pode ter sido causada por um descompasso entre a oferta de novas moradias e a demanda por elas. Os resultados do próximo trimestre indicarão se esse desequilíbrio é temporário ou se tem chances de ser algo estrutural.

Já a estabilidade do valor de Porto Alegre, mesmo após a enchente, pode estar relacionada com o que descrevemos em nossa coluna anterior: a existência de áreas atingidas pela enchente que se desvalorizaram combinada com a valorização de locais menos afetados resulta em uma espécie de equilíbrio da média geral dos preços da cidade. Além disso, conforme dados do Ministério do Trabalho, desde a enchente tem ocorrido a diminuição da quantidade de empregos em Porto Alegre, o que pode acarretar a diminuição da renda populacional, fazendo com que, mesmo que os preços dos imóveis permaneçam inalterados, as habitações se tornem menos acessíveis aos habitantes locais devido à diminuição de seu poder de compra.

Esse segundo efeito, entretanto, não é capturado imediatamente em análises, uma vez que dados de renda não são atualizados em “tempo real”: o IBGE divulga a cada três meses os rendimentos de trabalho das cidades brasileiras e anualmente os rendimentos de todas as fontes. Esta última é a base utilizada no cálculo do nosso indicador e, como sua próxima divulgação será apenas em 2025, só então a possível diminuição da renda será fielmente representada pelos resultados. 

Até lá, tentaremos utilizar outras bases de dados de atualização mais frequente para tentar entender quais parecem ser as tendências em andamento referentes ao acesso habitacional das cidades, publicando as descobertas aqui em nossa coluna.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.